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澳洲留学生买房流程与步骤

一.寻找房屋信息。
距离学校近最好。

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二.看房
1)记笔记比较各个房子的特征。
2)检查卖主声明和售房合同在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐称为"卖主声明(Vendor'sStatement(orSection32))"。这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里读到。
3)自己做一次房屋检查对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时﹐应考虑的部份﹕
房子内部和房子外部
专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约要花二到四个小时的时间。专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处﹐像油漆刷的不好等。专业人士会提供给您一份书面的检查报告。它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与房产代理讨价还价了。
 
三.谈判过关
谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。这关是仁者见仁,智者见智了。
如果您的出价被认可了,记住要有一份书面记录。这包括双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件,如视房屋查看的满意度和资金情况而定。一旦签署了合同,您即可能被要求支付一小部分定金。接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项,请立刻安排房屋检查。
 
四.后期收尾
在拟定双方都能接受的价格后,买房过程并未结束。在您乔迁新居前,仍然有不少事需要您留心。您将需要做以下这些事:交换合同经历"冷静"期继续转让手续完成贷款事宜成交处理保险事宜:
 
第一步,联系mortgagebroker,拿到银行贷款preproval。
当然如果你是现金巨富或收入信心百倍(几家大银行的网站上都有贷款能力计算器),可以直接跳到第二步。(贷款注意事项见我上贴:买房之前话贷款)
 
第二步,选定你想搬入的区域,开始房天下。
在你看房的过程中,如果发现某个agent的房源一直非常好,卖得也非常快(这点可以从网上的销售情况看出),那么这个agent一定是所在房产公司的明星销售员,他所拿到的房源一般都是最好的,而且这种人销售方式一般都是privatesale,手中有固定的老客户提供房源(如果agent优秀,澳洲人都喜欢买第一个房、买第二个房、卖第一个房或卖第二个房时用同一个agent)。和这种人保持联系,让他有房源时第一个通知你,这样免去了与公众抢房的压力。
 
第三步,当然就是看房了。
看房可是个大学问,一定要多看几处,价格相近、地点相近的多多比较,多看几次就有经验了,千万不要一时心血来潮或受agent诱惑就做决定。如果有懂建筑或自己建过房的朋友,请他们陪你一同去看房。我们曾看好一个房子,价格便宜,看来也象模象样,没想到请一位退休工程师一看,整个房子就要不得。他告诉我们看房有几点注意事项:
 
1.带个硬皮笔记本,量门框,看是否是直角,如果不是,说明房子有倾斜的势头。
 
2.看各个门是否能严密关上,原因同前。
 
3.看墙角有没有裂缝,或是某处特意新刷浆,如果有,说明房屋cracking严重,存在结构问题,是一定不能要的。不过老房子都有cracking问题,象卫生间、门窗处裂缝,这些无法避免,但如果cracking非常明显,这种房子是要不得的。
 
4.看房屋的排水设施是否充足,沿外墙体应该有规矩的排水管,如果排水不好,房屋会很快被渗毁。
 
5.了解房屋的建造史、维修史,一般房主自己建造的质量有保证,如果是最新装修,要小心了,也许房主想通过装修掩盖cracking等问题。
 
6.看邻居的房屋外观和小区的周围环境。在环境良好、邻居房屋外观都不错的小区,说明居住人群收入稳定,不会有意想不到的安全和喧闹问题。最好在不同时间(尤其是晚上)去小区停车一下,坐10分钟,观察周围环境。
 
7.离houseopen前早到几分钟,看来看房的竞争者的数量和车型,这样在竞价时心里有个底。如果没几个人看,那对你就很有利了。
 
8.与agent聊聊,了解售房原因,房主背景,期待房价等等,收集越多信息对你后来竞价越有利。
 
第四步,如果找到“意中美房”,就早下手。
agent会给你letterofoffer,orpurchaseinterestform,你要填入你的offerprice,settlementdate,deposit,condition等,如果房子确实是你想找的,offerprice填入你能接受的最高价(当然这看你自己的讨价还价能力了)。如果有贷款,一定要选subjecttofinance,以防贷款出现问题。订金看agent要多少了,一般为5000元,这是可以退还的。
 
第五步,讨价还价。
如果你的offer太低,不在房主希望范围内,或是有别的买家与你竞争,agent会问你是否愿意出更高价格。一般来说,agent不会骗你,但也有的agent借此来诱惑你抬价,这就看你的水平了。如果房子不是你100%想要的,建设你不要加价,有别人买就让他买走好了。
 
第六步,签合同。
如果你的offer被房主接受,就进入签合同阶段了。合同都是标准合同,关键的是condition这一页,看清列入房子销售范围内的有哪些项目,不包括其中的是什么,千万不要想当然,不清楚一定要问清楚。还有settlementdate这一条,一定要写明具体日期。合同最重要的一条:你的要求都要明文规定,白纸黑字,千万不要相信agent的口头承诺,每一条都要列入合同项目当中。
 
还有就是在合同没有经过律师过目之前,千万不要签字。有2个原因:
 
1.你的律师可以进一步就合同条款进行协商、补充和删减。如果已经签了就改不了了。
2.律师看了合同后,会先去组织房屋质量报告。
因为2天的冷静期(coolingoffperiod)不一定来得及搞定房屋质量报告(NSW是5天)。冷静期过了就很难退房了。所以必须确保这些房屋质量报告在冷静期技术之前出来。
鬼佬的房屋中介欺负中国人是常有的事情。把没人要的坏房子吹捧一番,然后拿出合同让那个中国人签,说是签了就等于定房了。中国人因为不懂规矩,顺手就签了。结果一周后房屋质量报告出来后发觉房子有塌陷问题,需要大修。可是那时合同已签,冷静期已过,房子到那时已经退不掉了。要告她原来的房产律师和vendor,也没法想。合同签死了,板上订钉了。


 

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