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在澳大利亚用养老金买房的九大方式

     从2007年起,政府允许大家通过养老金买房,使得原本看得见但动不了的养老金一下子变成了可支配资产。只可惜政府并没有具体说明涉及的步骤,也没对可能面临的危险发出警告,因此在现实生活中还不是那么太普及。
     当前澳洲的房价节节升,通过自营退休公积金(SMSF)投资地产,不但可以最好的节省税款,还可以对你的退休金起到很好的保值作用。不过这项操作因为手续比较繁琐,要做很多Paperwork,如果不小心忽略了哪一点就会使你很头痛。澳洲物业投资杂志总结了以下九大步骤,虽然读起来有些枯燥,却能在致富的路上助你一臂之力。
步骤一:向专业人士咨询 看你是否是合格的申请人
     让你的会计师或贷款经纪人推荐一家专业公司对你进行评估,看看你的条件满不满足要求。如果你打算投资居民住宅,多数贷款人最多只能贷给你72%,如果你要投资商业住宅,也只能获得65%的贷款,其中的差额部分就要从你的养老金中出了。
     用退休金投资房地产,你的手上要有比较充足的资金才能周转的过来,至少要准备好第一年的利息、律师费以及买房的相关费用。另外银行的贷款利率会比一般的房贷款利率高不少,要计划好自己的现金流。
步骤二:贷款的预前批准
     这是非常重要的一步,特别是你还没有设立自营公积金的时候。
     通常银行需要你的工资单、完成购买所需要的资金证明(例如雇主为你交的养老金账户余额,或自营公积金的银行凭证)
     准备填一些表格,但如果你选用专业代理公司,他们会为你做很多事情。
步骤三:成立自己的自营公积金
     当你获得了预先批准,你就需要设置自营公积金账户,你的会计师或其它专业人士可以帮你做,但他们通常要收费的。
     自营公积金只需要几天的时间就可以设置好,下一步就是购买风险保险,要把亲人都包括在内。
     一定不要忘,养老金中的人寿保险是免税的,所以你必须注意这一点。你的会计师可以安排或推荐一名好的财务规划者照顾到你的方方面面。
     如果你现在就有自营公积金,你要检查一下你的保险条款,确保即将进行的投资也在保险的范围之内。
     现在你需要把养老金账户的余额转到自营公积金中去。这可能是非常痛苦的。有些基金不想失去你的业务,以便往往会设法拖延这一进程,你要尽量提供你所有的材料。
     有时在你的养老金账户中留一些余额是有好处的,这主要取决于你的养老金提供方,你可以和你的会计师和财务规划师交谈以便获取更多的信息。
     你还需要制定投资战略,你的会计师会提供一些税务建议,这里就不再一一赘述。
     你还需要到税务局拿一份“角色和责任”的小册子,了解一下在税务上有哪些义务。同样,你的会计师或专业也可提供协助。
     容易产生的问题:: 你可能需要一再催促养老基金,因为他们会一再拖延。
步骤四:信托公司
     你需要设立信托公司,当你遇到心仪的物业时,不能以自己的名义签合同,要以信托公司的名义签。信托公司的取名没有什么特别规定,随便你取,并且只花一天的时间就建立。一旦名字被接受你就有了澳洲公司的编码(ACN )这样你就有权利去签合同了。
步骤五:开始寻找
     一旦完成了上述步骤,你就可以开始寻找投资物业!确保金额要在此前贷款银行批准的数额之内,签署任何合同都要遵守这一限制。
     合同上的购买方应该是上面信托公司的名称。
     合同中应该带有融资条款(Subject to finance)。至少允许14个工作日的审批时间,但尽量争取再长一点,因为贷款人可能会很慢,你需要提供很多相关文件。此外,你至少需要60天的结算,除非你的代理是超人。可以以超人的速度做所有的事。
     容易产生的问题::较长的融资条款和结算期是必须的!因为四大银行主导市场,他们手上积压了一大堆申请。
步骤六:获得有条件限制的批准
     你需要提供额外的文件给抵押经纪人,如资产和负债情况、银行账单、贷款单、租赁评估,纳税申报,信用卡账单等等。
     这并不困难,如果你组织好了现存的这些东西,那将十分容易。
     你还需要买卖合同、Section 32,如果是一个商业地产,你还需要租赁协议。
步骤七:不附担保的信托 (Bare Trust)
     现在你需要立刻建立Bare Trust,这可能要花1天至一个星期左右的时间,信托的名字是你购买的这套物业的实际地址。
     有关文件需要签好名并尽快交给你的贷款经纪人,他们会把这些文书连同自营公积金协议递交银行的法律部门审批。这可能要花几天到两周的时间,有时贷款拖延就是在这上面出了问题。现在你该明白为什么融资时间长是必不可少的一个条件了。
     现在是指派一个过户人的时候了,他们可以开始着手土地转让的有关事宜,为最后的过户做准备。
步骤八:等待无条件批准
     银行会对房屋进行估价,并且审批购买合同。如果它对提交的文档满意的话,就会正式批准贷款,并准备好贷款的各种书面文件。
     现在就要跟过户人协商其余的款项如何到位,你可以给贷款银行权限,让它们从你的公积金账户中取款,或者过户人会做其它的安排。
     容易产生的问题: 估价可能要比预计的时间长,这取决于银行。你的贷款经纪人跟银行打交道应该有足够的经验,他们会告诉你贷款获得批准的时间界限。
步骤九:过户
     你应该与贷款经纪人时常保持联系,确保各个环节不出什么纰漏,万事俱备,只欠过户了。一旦过户,你会收到调帐说明,现在这套房子就是你的了,以后贷款机构会定期从你的账上提取利息。现在你已经成功的购买了自营养老公积金物业。

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